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Grundsätzliche Informationen zum öffentlichen Baurecht und zur Antragstellung

Baurecht

Das Baurecht wird in Deutschland im Wesentlichen von zwei Gesetzen geprägt:

Das Bauplanungsrecht (Bundesrecht) trifft über das Baugesetzbuch (BauGB) und die Baunutzungsverordnung (BauNVO) Regelungen für ein konkretes Grundstück: Ob und wo, was und wie viel gebaut werden kann.

Das Bauordnungsrecht (Länderrecht; Bayerische Bauordnung - BayBO) formuliert als Sicherheitsrecht Anforderungen an das konkrete Bauvorhaben, zum Beispiel: Wie bautechnisch gebaut werden muss, präventive Prüfung (Brandschutz, Standsicherheit, Abstandsflächen, etc.), Kontrolle der Ausführung.

  

Bebaubarkeit des Grundstücks/Bauplanungsrecht

Ob und wie ein Grundstück baurechtlich nutzbar ist, richtet sich ausschließlich nach öffentlichem Baurecht, d. h. vor allem nach den Vorschriften des BauGB. Kriterien wie die steuer- und abgabenrechtliche Einordnung eines Grundstückes spielen hierbei keine Rolle; auch ist es unerheblich, ob ein Grundstück als Bauland erworben wurde. Nach diesen Vorschriften gehört jede Fläche entweder:

  • zum Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans (§ 30 BauGB),
  • zu einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil, dem sogenannten Innenbereich (§ 34 BauGB) oder
  • zum Außenbereich (§ 35 BauGB).

Regelmäßig sind Grundstücke nur in den beiden erstgenannten Fällen bebaubar. Liegt die Fläche hingegen im Außenbereich, ist sie meist - mit Ausnahme bestimmter sogenannter privilegierter Vorhaben - baurechtlich nicht nutzbar.

Ob für eine zur Bebauung vorgesehene Fläche ein qualifizierter Bebauungsplan existiert, lässt sich leicht feststellen. Auskünfte hierüber erhalten Sie von der Gemeinde, in der die Fläche liegt. Zu klären ist außerdem, ob eine Fläche dem Innen- oder dem Außenbereich zuzuordnen ist. Für diese Abgrenzung ist im Landkreis Fürth das Landratsamt als Untere Bauaufsichtsbehörde zuständig. 

 

 

Welcher Antrag wofür?

Bauvoranfrage/Antrag auf Vorbescheid

Sofern Sie sich vergewissern wollen, ob Ihr Bauvorhaben in der geplanten Form verwirklicht werden kann, ist im Vorfeld einer Bauantragstellung, aber auch eines Grundstückskaufs, die Einreichung einer Bauvoranfrage hilfreich. Hier können grundsätzliche Fragen wie z. B. Art und Maß der baulichen Nutzung oder die grundsätzliche Bebaubarkeit eines Grundstücks vorab geprüft werden.

Unter dem im allgemeinen Sprachgebrauch verwendeten Begriff "Bauvoranfrage" sind grundsätzlich zwei Arten von Anträgen zusammengefasst. Zum einen die formlose Bauanfrage. Die Antwort der Behörde erfolgt schriftlich; Rechtsmittel sind nicht möglich. Ein formloser Brief mit den entsprechenden Fragen reicht aus. Dem Schreiben ist ein amtlicher Lageplan im Maßstab 1:1.000 beizufügen bzw. soweit schon vorhanden, Planskizzen im Maßstab 1.100.

Der förmliche Antrag auf Vorbescheid nach Art. 71 Bayerische Bauordnung (BayBO) ist dagegen unter Verwendung der gesetzlich vorgeschriebenen Bauantragsformulare zu stellen und mit den zur Beurteilung benötigten Unterlagen dreifach bei der Gemeinde einzureichen. Es sind konkrete Einzelfragen zu stellen, die mit "ja" oder "nein" beantwortet werden können und nicht den Prüfungsumfang einer Baugenehmigung erreichen dürfen.

Der Vorbescheid hat eine Geltungsdauer von drei Jahren und kann auf Antrag verlängert werden. Während dieser Zeit können im nachfolgenden Genehmigungsverfahren die geklärten Fragen von der Behörde nicht abweichend beurteilt werden. Gegen den Vorbescheid können Rechtsmittel eingelegt werden.

 

Genehmigungsfreistellungsverfahren

Im Genehmigungsfreistellungsverfahren können Bauvorhaben unter bestimmten Voraussetzungen ohne Baugenehmigung errichtet werden. Bitte reichen Sie dennoch einen entsprechenden Antrag bei der Bauortgemeinde ein. So können alle baulichen Anlagen, die keine Sonderbauten sind, in diesem Verfahren behandelt werden, wenn:

  • das Vorhaben im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplanes liegt,
  • das Vorhaben den Festsetzungen des Bebauungsplanes vollständig entspricht und ferner im Einklang mit den sonstigen örtlichen Bauvorschriften steht,
  • die Erschließung gesichert ist und
  • die Gemeinde nicht innerhalb eines Monats nach Vorlage der notwendigen Unterlagen erklärt, dass das Baugenehmigungsverfahren durchgeführt werden soll.

Verantwortlich dafür, dass die gesetzlichen Voraussetzungen eingehalten sind und bei Bauausführung alle zu beachtenden Vorschriften eingehalten werden, sind der Bauherr und sein Entwurfsverfasser. Bitte denken Sie daran, als Bauherr auch Ihre Nachbarn zu informieren.

 

Verfahrensfreie Bauvorhaben

Für bestimmte einfachere Bauvorhaben sieht der Gesetzgeber eine Erleichterung vor und verlangt keinen Bauantrag sowie keine Baugenehmigung.

"Verfahrensfrei" bedeutet jedoch nicht, dass die geltenden Vorschriften nicht beachtet werden müssen.

Der Bauherr ist selbst für die Einhaltung der gesetzlichen Anforderungen verantwortlich. So muss er zum Beispiel selbst die Regelungen des Abstandsflächenrechts, eines gemeindlichen Bebauungsplanes oder einer Ortsgestaltungs- oder Werbeanlagensatzung beachten.

Ferner muss der Bauherr eigenverantwortlich prüfen, ob eventuell eine andere Genehmigung benötigt wird. So ist eine denkmalrechtliche Erlaubnis erforderlich, wenn ein Vorhaben in  der Nähe eines Baudenkmals errichtet werden soll. Für den Fall, dass bestehende gesetzliche Anforderungen nicht beachtet werden, kann die Bauaufsichtsbehörde auch bei verfahrensfreien Bauvorhaben die Bauarbeiten einstellen, eine Nutzung untersagen oder auch die Beseitigung fordern.

 

Abbruch und Beseitigung von baulichen Anlagen

Falls die vollständige Beseitigung einer baulichen Anlage nicht verfahrensfrei ist, ist die beabsichtigte Beseitigung mindestens einen Monat vorher der Gemeinde und der Bauaufsichtsbehörde beim Landratsamt Fürth anzuzeigen.

Verfahrensfrei dürfen beseitigt werden:

  • Anlagen, die verfahrensfrei errichtet werden dürfen
  • Freistehende Gebäude der Gebäudeklasse 1 (also land- oder forstwirtschaftliche genutzte Gebäude sowie Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 m und nicht mehr als zwei Nutzungseinheiten von insgesamt maximal 400 m²) und der Gebäudeklasse 3 (dies sind Gebäude mit einer Höhe bis zu 7 m und mehr als zwei Nutzungseinheiten oder mit Nutzungseinheiten von insgesamt mehr als 400 m²)
  • sonstige Anlagen, die keine Gebäude sind, mit einer Höhe bis zu 10 m

Sofern die Gemeinde bzw. das Landratsamt keine planungsrechtlichen/bauaufsichtlichen Maßnahmen ergreifen, kann nach Ablauf eines Monats die Beseitigung starten. Eine Woche vor Beginn des Abbruchs ist der Bauaufsichtsbehörde eine Baubeginnsanzeige vorzulegen.

Anders sieht es aus, wenn für die Beseitigung eine andere behördliche Gestattung, Genehmigung oder Erlaubnis benötigt wird. So ist zum Beispiel die Beseitigung eines Denkmals nur zulässig, wenn hierfür eine denkmalschutzrechtliche Erlaubnis vorliegt. Diese ist ergänzend zur Abbruchanzeige zu beantragen. Sollte die denkmalschutzrechtliche Erlaubnis nicht erteilt werden, darf ein Denkmal nicht beseitigt werden.

Bei der Beseitigung nicht freistehender Gebäude muss ein qualifizierter Tragwerksplaner die Standsicherheit des verbleibenden, angebauten Gebäudes beurteilen und ggf. die Beseitigung überwachen. Die nur teilweise Beseitigung eines Bauvorhabens ist als Änderung einer baulichen Anlage zu beurteilen und bedarf daher grundsätzlich einer Baugenehmigung.

 

 

Häufig gestellte Fragen zum Thema Bauen:

Wo kann ich mich über die Bebauungspläne der Gemeinden informieren?

Die rechtsverbindlichen Originalpläne können bei der jeweiligen Gemeinde eingesehen werden. 

Eine unverbindliche Erstinformation ist im Internet unter www.bauleitplanung.bayern.de möglich.

Welche Unterlagen benötige ich für einen Bauantrag?

Checkliste für Unterlagen zum Bauantrag (pdf)

Wo erhalte ich Unterlagen?

Bauantragsunterlagen und Formblätter erhalten Sie entweder im Schreibwarenhandel oder online über diese Seite.

Woher bekomme ich einen Auszug aus dem Katasterkartenwerk (amtlicher Lageplan)?

Für den Landkreis Fürth ist das Vermessungsamt Neustadt a.d.Aisch zuständig: Vermessungsamt Neustadt a.d.Aisch, Parkstraße 10, 91413 Neustadt Tel. 09161/30708-0, Fax 09161/30708-60. In vielen Fällen können auch die Städte, Gemeinden und Verwaltungsgemeinschaften die Lagepläne via Internet vom Vermessungsamt abrufen.

 

Wer erstellt die dem Bauantrag beizufügenden Planzeichnungen?

Sogenannte Bauvorlageberechtigte. Je nach Größe und Schwierigkeit des Bauvorhabens sind dies u.a. Handwerksmeister des Bau- und Zimmererfachs, staatlich geprüfte Techniker der Fachrichtung Bautechnik, Ingenieure der Fachrichtungen Architektur, Hochbau und Bauingenieurwesen sowie Architekten im Sinne des Bayerischen Architektengesetzes.

 

Wo reiche ich meinen Bauantrag ein?

Bei der jeweils zuständigen Gemeinde.

Diese legt dann den Bauantrag nach der Entscheidung über die Erteilung des Einvernehmens der unteren Bauaufsichtsbehörde (Landratsamt) vor.

 

Wie lange gilt die Baugenehmigung?

Die Baugenehmigung erlischt, wenn innerhalb von vier Jahren nach Erteilung der Genehmigung mit der Ausführung des Vorhabens nicht begonnen oder die Bauausführung vier Jahre unterbrochen worden ist.

Die Frist kann jeweils um bis zu zwei Jahre verlängert werden, wenn der Antrag vor Ablauf der Geltungsdauer der unteren Bauaufsichtsbehörde zugegangen ist (Vorlage über die zuständige Gemeinde).

 

Was kostet die Baugenehmigung?

Die Gebühren für eine Baugenehmigung betragen (je nach Art des Bauvorhabens und Art des Genehmigungsverfahrens) zwischen 1 und 4 vom Tausend der Baukosten.

Gebühren werden auch erhoben, wenn ein Bauantrag abgelehnt oder zurückgenommen wird; hier richtet sich die Kostenhöhe nach dem Fortgang des Verfahrens.

 

Wer erteilt Kanalauskünfte?

Die jeweilige Gemeinde in der gebaut wird.

 

Wo bekomme ich Informationen über die Förderung von Solarstromanlagen (Photovoltaik) und Solarwärmeanlagen (Solarthermie)?

Informationen erhalten Sie von:

 

Bafa:

Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle
Referate 511 – 514
Frankfurter Straße 29 – 35
65760 Eschborn

Telefon: 06196 908-625
Telefax: 06196 908-800

                http://www.bafa.de/bafa/de/energie/erneuerbare_energien/solarthermie/index.html

 

KfW-Förderbank:

Kreditanstalt für Wiederaufbau

Palmengartenstraße 5-9
60325 Frankfurt am Main

Telefon: 069 74 31-0       oder

Telefon: 0800 539 9002 (kostenfreie Servicenummer)

Telefax: 069 74 31-29 44

 

Mail:                 info@kfw.de

https://www.kfw.de/inlandsfoerderung/Privatpersonen/Bestandsimmobilien/

 

Wer bewertet mein Grundstück bzw. meine Immobilie fach- und sachgerecht und wer legt die Grundstückswerte fest?

Der Gutachterausschuss im Landkreis Fürth. Geschäftsstelle des Gutachterausschusses: Im Pinderpark 2, 90513 Zirndorf, Tel.: 0911/9773- 1526,      -1538 und -1540.

Wer kann mir bei der Lösung meiner Fragen zu meinem denkmalgeschützten Gebäude helfen?

Die untere Denkmalschutzbehörde am Landratsamt Fürth, Im Pinderpark 2, 90513 Zirndorf, in Zusammenarbeit mit dem Landesamt für Denkmalpflege. Anfragen bzw. Terminvereinbarungen für den jeweiligen Amtstag für Denkmalschutz unter der Telefonnummer 0911/9773-1506.

Kontakt

Öffnungszeiten:

Montag - Donnerstag
08:00 Uhr - 16:00 Uhr
Freitag
08.00 Uhr - 12:30 Uhr

und nach Vereinbarung


Ansprechpartner

Bauregion 1:
Ammerndorf, Cadolzburg, Großhabersdorf, Oberasbach, Zirndorf

Frau Beck
Tel. 0911/9773-1511

Für technische Auskünfte
Herr Schmidt
Tel.: 0911/9773-1513

Bauregion 2:
Langenzenn, Obermichelbach, Puschendorf, Roßtal, Seukendorf, Stein, Tuchenbach, Veitsbronn, Wilhermsdorf

Frau Schletterer
Tel.: 0911/9773-1517

Für technische Auskünfte
Herr Auerochs
Tel: 0911/9773-1521

Die aktuelle Broschüre für Bauherren

Hier finden Sie das pdf.